VISTO:
El Plan Director vigente, aprobado por Ordenanza Nº 463/93 y puesto en vigencia por la Ordenanza Nº 524/97
CONSIDERANDO:
Que, el mismo fue concebido para que sea dinámico de tal manera que se actualice en forma periódica;
Que, a la fecha, éste no ha sido modificado, ni se le ha agregado ningún articulado para que responda a las actuales demandas urbanísticas que exige nuestra ciudad;
Que, por el Artículo 5º de la Ordenanza Nº 463/93, este Honorable Concejo Municipal puede solicitar modificaciones al mismo;
Que, dada la posibilidad de desarrollarse proyectos de edificaciones en altura, este cuerpo legislativo creyó conveniente realizar algunas modificaciones y agregados al Plan Director vigente con la finalidad de mejorar la legislación actual;
Que, para tal fin se han llevado a cabo reuniones con profesionales pertenecientes a la actividad privada y concejos profesionales (Colegio de Arquitectos de Venado Tuerto), como así también se han consultado organismos provinciales (Dirección General de Planeamiento Urbano dependiente de la Secretaría de Regiones, Municipios y Comunas de la Provincia de Santa Fe), reparticiones regionales (Dirección de Planeamiento de la Municipalidad de Venado Tuerto), todos idóneos en esa materia;
Que, en materia de seguridad en edificios en altura se solicitó el asesoramiento de Bomberos Voluntarios de Villa Cañás y Venado Tuerto;
Que, los mismos han expresado su pensamiento y experiencia, para que podamos arribar a una correcta decisión que dé respuesta a los actuales criterios de desarrollo urbano, manteniendo presente la opinión del vecino con respecto a las edificaciones en altura y también aceptando la demanda que tiene el mercado inmobiliario de ese tipo de construcciones para un sector de nuestra población;
Que, se ha tenido en cuenta la evolución poblacional, el crecimiento constructivo de la ciudad y su relación con la disponibilidad de suelo urbano;
Que, del análisis del impacto ambiental y entendiendo al medio ambiente como una acepción abarcadora que comprende las circunstancias culturales , económicas, sociales y biológicas que rodean a las personas , se trata de generar una nueva normativa que , preserve, conserve y recupere al mismo , procurando mejorar la calidad de vida de la población;
Que, las medidas de seguridad constructiva, técnica y ambiental también se tuvieron en cuenta;
Por todo lo expuesto, el Honorable Concejo Municipal de Villa Cañás, en uso de sus facultades y atribuciones, sanciona la siguiente:
ORDENANZA
Artículo 1ro..- Incorpórese al PLAN DIRECTOR para Villa Cañás las modificaciones y agregados correspondientes a la Parte III, Título Octavo, Sección Tercera, Capítulo Segundo de la siguiente manera:
- a) Fíjense nuevos parámetros, en el Artículo 177º, exclusivamente para los distritos A1, A2, D1 y D2, los que quedarán redactados de la siguiente manera:
Distrito FOT FOS Retiros Alt. Edificación Parcela
Min.
Frontal Lateral Posterior Sup. Lado
Máx. Máx. Mín. Máx. Máx. Mín. Máx. mts2. mts.
A1 2.5 0.6 0m. (*) (*) 13m. 200 10
A2 2.5 0.6 0m. (*) (*). 13m. 200 10
D1 2.5 0.6 0m. (*) (*) 13m. 200 10
D2 2.5 0.6 0m. (*) (*) 13m. 200 10
(*) Ver CAPITULO TERCERO, Artículos 6º y 7º que se expresa más adelante
- b) Agréguese el:
CAPITULO TERCERO
Condiciones de la Morfología Urbana
- Para el cálculo del FOT se descontará:
-la superficie de aleros y balcones abiertos en por lo menos dos (2) de sus lados que no superen el diez por ciento (10%) de la superficie máxima construible;
-la superficie de locales no habitables ubicados en sótanos y semisótanos que no supere el veinte por ciento (20%) de la superficie máxima construible;
-la totalidad de las superficies correspondientes a cocheras de uso público o privado, ubicadas en sótanos o semisótanos, cuyo módulo mínimo de estacionamiento será de dos metros con cincuenta centímetros (2,5m) por cinco metros (5m).-
Asimismo no se computarán las cocheras de estructura liviana y desmontable en planta baja, cuyo módulo mínimo de estacionamiento será de dos metros con cincuenta centímetros (2,5m) por cinco metros (5m).-
- Altura Máxima (HMx)
Por sobre los valores de HMx, establecidos en éste capítulo, sólo podrá construirse locales auxiliares (salidas de escalera, lavaderos y cuartos de máquinas, tanques de agua, elementos accesorios o servicios propios del edificio) que no superen el diez por ciento (10%) de la superficie máxima construible.-
Dichas construcciones deberán retirarse como mínimo cuatro metros (4m) de la línea de edificación correspondiente y no superarán una altura de seis metros (6m) por sobre el nivel de la HMx descontado el parapeto de azotea.-
- Iluminación, ventilación y privacidad.
Las condiciones de iluminación, ventilación y privacidad se garantizarán de acuerdo a lo que establece en los puntos subsiguientes.-
- Espacio Urbano
Se considera espacio urbano al constituido por:
Espacio de vía pública entre líneas municipales
Retiros de frentes obligatorios o voluntarios
El centro libre de manzana
Retiros laterales de primera
Retiros de fondo de primera
- Centro Libre de Manzana (CLM)
- a) Se considera CLM al espacio interno que resulte del trazado de líneas paralelas a las líneas municipales a un tercio de las profundidades promedio de la manzana.-
- b) En el área urbana el CLM se conservará libre de edificaciones admitiéndose las siguientes excepciones:
-en edificaciones para uso comercial totalmente inocuos, hasta un setenta por ciento (70%) del CLM y hasta una altura de cuatro metros (4m)La limitación de ésta excepción es el cumplimiento como mínimo de las normas de patio de primera.-
-en edificaciones de uso residencial, una ocupación de hasta un veinticinco por ciento (25%) de la superficie correspondiente a CLM con destino a locales auxiliares de la vivienda y siempre que no impliquen actividad productiva o depósito comercial, hasta una altura de cuatro metros (4m).-
Las superficies mencionadas se computan sólo a los efectos del FOT..-
- Retiros de Fondo (RFo) o Retiro Posterior.
Las parcelas que no resulten afectadas total o parcialmente (por lo menos el diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela) por el CLM, se verán afectadas con los retiros de fondo, que es la línea paralela en toda su longitud a los límites del fondo de la parcela que limita el volumen edificable.-
Se clasificaran de la siguiente manera:
-De Primera: si en todo el ancho del predio, su profundidad no es inferior a cuatro metros (4m), ni a la mitad de la altura de las edificaciones linderas.-
-De Segunda: si no cumple los requisitos de los retiros de Primera, pero su ancho no es inferior a tres metros (3m) en toda su longitud, ni a un cuarto de la altura.-
En los terrenos de esquina, el espacio resultante de la aplicación de la línea de retiro de fondo podrá tomar la forma de una figura regular y de igual superficie que la definida por dicha línea.-
Los demás lotes afectados a Retiro de Fondo (que no son de esquina) podrán aplicar el concepto del párrafo precedente hasta cuatro metros (4m.) de altura.
El RFo se conservará libre de edificaciones, admitiéndose las siguientes excepciones:
-en edificaciones de usos comerciales inocuos, hasta un cincuenta por ciento (50%) de la superficie correspondiente a RFo y hasta una altura de cuatro metros (4m).-
-en edificaciones residenciales hasta un veinticinco por ciento (25%) de la superficie correspondiente a RFo, con destino a vivienda u oficinas o locales accesorios a estos usos, siempre que no impliquen actividad productiva o de depósito comercial y hasta cuatro metros (4m) de altura.-
Los lotes de esquina tanto comerciales inocuos como de uso residencial podrán ocupar hasta el cincuenta por ciento (50%) del RFo y hasta una altura de cuatro metros (4m).-
Las limitaciones de estas excepciones es el cumplimiento como mínimo de las normas de patio de primera.-
Las superficies mencionadas se computan sólo a los efectos del FOT.-
- Retiros Laterales (RLa)
Los retiros laterales se clasifican de la siguiente manera:
-De Primera: si en toda su longitud su ancho no es inferior a cuatro metros (4m.) o un cuarto (¼) de la altura de las edificaciones linderas.-
-De Segunda: si no cumple los requisitos establecidos para los Retiros de Primera, pero su ancho no es inferior a tres metros (3m) en toda su profundidad.-
-De Tercera: si su ancho no es inferior a dos metros (2m) en toda su longitud.-
- Patios entre bloques (PBl)
Los PBl se clasifican de la siguiente manera:
-De primera: si su ancho no es inferior al ancho de la parcela descontándole un metro con cincuenta centímetros (1.50m) y su profundidad no es menor a nueve metros (9m) ni a la semisuma de las alturas de los bloques que separa.-
-De segunda: si su ancho no es menor al ancho de la parcela descontándole un metro con cincuenta centímetros (1.5m) y su profundidad no es menor a cuatro metros (4m.) ni a la mitad de la semisuma de las alturas de los bloques que separa.-
- Patios Comunes (Pco.)
Los Pco. se clasifican de la siguiente manera :
-De Primera: si sus lados no son menores a cuatro metros (4m) ni a la mitad de la semisuma de las alturas de las edificaciones que la rodean, y su superficie no es menor a dieciséis metros cuadrados (16m2).-
-De Segunda: si sus lados no son inferiores a tres metros (3m), ni a la semisuma de las edificaciones que la rodean y su superficie no es inferior a doce metros cuadrados (12m2).-
- Normas sobre retiros y patios
Para el cómputo de sus dimensiones, se excluirá la proyección horizontal de cualquier tipo de voladizos sobre los mismos hasta un metros (1m) de profundidad en los retiros de frente o los de fondo de primera y en el caso de los retiros laterales y los patios comunes, ambos de primera, se excluirán siempre que no excedan cincuenta centímetros (0.50m) de profundidad ni setenta y cinco centímetros cuadrados (0.75m2), ni adopten forma de balcón.
En los retiros laterales de segunda y de tercera y los patios de segunda no se excluirá los aleros.-
En el caso de los patios podrán dividirse con cercas internas de un metro con ochenta centímetros (1.80m) de altura máxima siempre que cada uno de los sectores resultantes tenga una superficie no inferior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie exigida.-
Deberá preverse acceso franco para su limpieza.-
Cuando se proyecten patios de iluminación y ventilación de los locales con por lo menos un lado abierto al espacio urbano, podrá reducirse el lado mínimo hasta un veinte por ciento (20%). En el resto de los casos (o sea sin comunicación con el espacio urbano) podrá reducirse hasta un diez por ciento (10%) el lado mínimo con la condición de aumentar un treinta por ciento (30%) la superficie del mismo.-
- Requerimientos de iluminación y ventilación
Clasificación de los locales:
1º Categoría: Son los locales principales de una vivienda o lugar de trabajo, individual o colectivo, de larga permanencia, como dormitorios, salas de estar, estar-comedor, oficinas y estudios o salas de interacción.-
Estos locales deben iluminar y ventilar a Espacio Urbano. Con excepción de uno sólo de estos locales por planta, que podrá hacerlo a Retiros de Segunda (lateral o de fondo).-
En edificio de planta baja y hasta tres pisos altos podrán iluminar y ventilar a patios de primera siempre que las aberturas de los mismos estén en un mismo plano, o en su defecto que pertenezcan a una misma unidad funcional.-
En edificios de planta baja y un piso alto podrán iluminar y ventilar hasta dos locales de primera categoría a Patio de Segunda siempre que pertenezcan a la misma unidad funcional o vivienda.-
2º Categoría: Son los locales que requieren buena iluminación y ventilación, pero de permanencia limitada, como cocinas, cocina-comedor, comedor diario, lavaderos, cuartos de plancha o costura, habitación de servicio. Estos locales podrán iluminar y ventilar a Espacio Urbano, a retiros de segunda y a Patios Comunes de primera y segunda.-
3º Categoría: Son locales que requieren de ventilación, pero no es indispensable su iluminación natural, con uso de escasa permanencia, como baños, toilettes, vestidores, salas de máquinas, garajes, salas de espera, etc.-
Estos locales podrán ventilar a cualquiera de los elementos que define la morfología urbana.-
En caso de ventilar a Retiros Laterales de Tercera mediante aberturas éstas no podrán tener vistas hacia los linderos.-
4º Categoría: Son locales que requieren de buena ventilación y relativa iluminación, como bares y restoranes, confiterías, billares y bibliotecas, locales comerciales y pequeños negocios. Estos Locales iluminarán y ventilarán a espacios principales, fachadas, patios principales y patios de centro de manzana, no así a patios entre bloques.-
5º Categoría: Son locales de equipamientos en general, depósitos y locales especiales, como depósitos comerciales o industriales, vestuarios colectivos, garajes públicos, gimnasios y salas de cirugía, cocinas de hoteles y restoranes, locales para servicios generales de vivienda. No requieren iluminación o puede ser mínima, como su ventilación, pudiendo eventualmente utilizar conductos de ventilación.-
Locales de dudosa clasificación: La determinación del destino de cada local será el que lógicamente resultase de su ubicación y dimensión, y no el que arbitrariamente pudiera ser consignado en los planos. La Secretaria de Obras Públicas podrá presumir el destino de los locales de acuerdo con su criterio. Además clasificará por analogía cualquier local no incluido en la clasificación.-
- Determinación de alturas máximas edificables (HMx):
En los distritos A1, A2, D1 y D2 la altura máxima edificable sobre la línea de edificación será el equivalente a P.B. y tres pisos o trece metros (13.m) con parapeto de azotea incluido.-
En los cuatro distritos mencionados se podrá aumentar la altura de la construcción entre medianeras un piso tres metros (3m) por tres metros (3m) de retiro de frente con respecto a la línea de edificación.-
Y dos pisos seis metros (6m.) por cinco metros (5m.) de retiro de frente con respecto a la línea de edificación con un máximo de P.B. y cinco (5) pisos o diecinueve metros (19m) con parapeto de azotea incluido.-
En los lotes de esquina de esos distritos y a los efectos de obtener ese incremento de altura (2 pisos), deberá retirarse solo tres metros (3m) para ambos niveles, determinándose así una envolvente que junto a los otros parámetros de la morfología urbana mencionados define las limitaciones de los edificios entre medianeras.-
- Incrementos del FOT
Por sobre los valores máximos del FOT para estos distritos (A1, A2, D1 y D2) los incrementos o premios que se indican a continuación.
Estos incrementos no podrán superar el cuarenta por ciento (40%) de los valores máximos establecidos:
Por ancho de parcela: a partir de los doce metros (12m), dos por ciento (2%) de aumento por cada metro en más de incremento en el ancho del lote hasta un máximo del diez por ciento (10%).-
Por edificación retirada voluntariamente más allá de la línea de retiro de frente correspondiente, tres por ciento (3%) por cada metro de retiro con un máximo de diez por ciento (10%).-
Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante del FOS máximo establecido para el distrito, el aumento del FOT será proporcional a la reducción con un máximo del diez por ciento (10%).-
- Predios para PH
Los predios que se utilicen para edificios en propiedad horizontal deberán construirse sobre parcela única o se realizará mensura de unificación de lotes.-
- Edificios sobre predios de más de mil quinientos metros cuadrados (1.500m2.)
Todo emprendimiento de edificación, dentro del área urbana, sobre predios con una superficie mayor a mil quinientos metros cuadrados (1.500m2), deberá someterse a un estudio de impacto ambiental urbano a través de un anteproyecto del mismo que determine si las normas urbanísticas en vigencia son las adecuadas para su situación.-
- Tratamiento de muros medianeros
Las edificaciones que superen las alturas de sus linderos y/o estén retiradas de la línea de edificación, deberán proyectar y presentar en la Secretaría de Obras Públicas el tratamiento de muros privativos y/o medianeros.-
- Estudio de suelos
El estudio de suelos será de carácter obligatorio para toda construcción edilicia según el régimen de la propiedad horizontal o no que supere, en cualquier caso, la altura correspondiente a planta baja dos (2) pisos o que la carga sobrepase el quinientos gramos por centímetro cuadrado (0.5kg/cm2) (capacidad portante del terreno).-
- Aquellos lotes que tengan una superficie menor a los doscientos metros cuadrados (200m2), esto es, menor a la superficie reglamentaria actual y se vean afectados por la presente Ordenanza para hacer uso racional del predio, podrán solicitar por única vez un FOS particular para el mismo al Departamento Ejecutivo Municipal.-
- Cocheras.
Todo edificio en planta baja y un piso alto o más deberá contar con una cochera por cada unidad funcional de viviendas, por cada cien metros cuadrados (100m2) de oficinas ó ciento cincuenta metros cuadrados (150m2) de comercio o por fracción que exceda el sesenta por ciento (60%) de éstos valores.-
- Seguridad. Edificios en altura.
Con respecto a la normativa a seguir, relacionada a la seguridad requerida en edificios de altura, la misma estará regida por lo que expresa la LEY NACIONAL Nº 19.587/79 y su Decreto Reglamentario Nº 351/79. -
Todo proyecto en altura tendrá que tener por lo menos el visado o sugerencia de Bomberos Voluntarios de Villa Cañás con respecto a las exigencias a requerir.-
Artículo 2do..- De acuerdo a lo previsto en el artículo 26, Capítulo 4º, del Título II de la Parte III y las penalidades contempladas en el artículo 33º, Capítulo 4º, del Título II de la Parte III definido en el artículo 46º, Capítulo Tercero del Título III de la Parte III, se exigirá permiso de inicio de obras, certificado de final de obra por Secretaría de Obras Públicas y/o Direcciones o Secretarías que la reemplacen.-
Artículo 3ro..- Comuníquese, publíquese y archívese.-
Dada en Sala de Sesiones del Honorable Concejo Municipal de Villa Cañás, a los doce días del mes de noviembre del año dos mil ocho.-
